수도권 토지거래허가구역이 확대되면서 주택 매수자뿐 아니라 전월세 세입자의 주거 불확실성도 커지고 있다.
갭투자를 차단하고 실거주 중심의 거래를 유도한다는 규제 취지와 달리, 기존 임대차 매물이 줄면서 전셋값과 월세가 오를 수 있다는 우려가 나온다.
특히 실거주 수요가 풍부한 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 규제 대상에 포함되면서 전월세 매물 잠김 현상이 더 심해질 가능성이 제기된다. 해당 지역에서 집을 구하지 못한 세입자가 인접 비규제지역으로 이동하면 외곽 지역의 매매가격과 임대료까지 자극하는 풍선효과가 나타날 수 있다.
동탄·기흥·구리가 토지거래허가구역으로 묶인 이유
실거주 수요와 교통 호재가 집값 상승을 이끌었다
화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시는 서울 출퇴근이 가능하고 광역교통망 개선 기대가 큰 수도권 주요 주거지역이다. 실거주 수요가 꾸준한 데다 교통과 산업 관련 호재가 겹치면서 주택 매수세가 집중됐다.
동탄과 기흥은 삼성전자와 SK하이닉스 통근버스를 이용하기 편리한 이른바 ‘셔세권’ 지역으로도 주목받았다. 반도체 산업 호황과 관련 기업 종사자의 구매력이 직주근접 수요와 결합하면서 일부 단지의 집값 상승세가 두드러졌다는 평가가 나왔다.
구리시는 서울과 가깝고 생활권을 공유할 수 있다는 장점 때문에 서울 전세 수요와 실수요 매수세가 유입되는 지역으로 꼽힌다. 서울에서 주택을 구하기 어려운 수요자가 구리로 이동하면서 매매가격 상승 압력이 커졌다는 분석이다.
규제지역 지정과 토허제 적용이 함께 이뤄진다
동탄구와 기흥구, 구리시는 조정대상지역과 투기과열지구 지정 효력이 적용된 데 이어 토지거래허가구역으로도 묶인다. 일정 규모 이상의 주택을 매수하려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 하며, 허가 후에는 실제 거주 의무를 이행해야 한다.
토지거래허가제의 핵심은 투자 목적의 주택 매수를 제한하고 실수요 중심으로 거래 구조를 바꾸는 데 있다. 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자가 어려워지기 때문에 단기적인 투기 수요를 억제하는 효과를 기대할 수 있다.
토허제 확대가 전월세 매물을 줄이는 이유
실거주 의무가 기존 임대차 매물 감소로 이어진다
토허구역에서 아파트를 매수한 사람은 원칙적으로 해당 주택에 직접 거주해야 한다. 세입자가 거주 중인 주택을 매수한 뒤 임대차 계약을 그대로 유지하는 방식이 제한되기 때문에 매매가 이뤄질수록 임대시장에 남는 주택이 줄어들 수 있다.
매수자가 기존 세입자의 계약 종료 후 직접 입주하면 해당 주택은 전세나 월세 시장에서 빠진다. 갭투자는 차단되지만 임대주택 공급도 함께 감소할 수 있는 구조다.
이미 전월세 매물이 부족한 지역에서는 작은 공급 감소도 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다. 집을 구하려는 세입자는 그대로인데 선택할 수 있는 매물이 줄면 집주인이 더 높은 보증금이나 월세를 요구하기 쉬워진다.
다주택자 매물이 실수요자에게 팔린 영향도 겹쳤다
수도권 임대차 매물 감소는 토허제만의 영향으로 보기 어렵다. 다주택자가 내놓은 주택이 무주택 실수요자의 매수로 상당 부분 소화되면서 임대시장에 공급되던 주택이 실거주용으로 전환된 영향도 있다.
다주택자가 보유한 주택은 전세나 월세로 공급되는 경우가 많지만, 무주택자가 매수하면 직접 입주할 가능성이 높다. 소유권 이전 자체는 주택 재고를 바꾸지 않지만, 실제 사용 방식이 임대에서 실거주로 바뀌면서 전월세 공급은 감소한다.
여기에 신규 아파트 입주 물량까지 충분하지 않다면 전세 공급 부족은 더 뚜렷해질 수 있다. 기존 임대 매물과 신규 공급이 동시에 줄어드는 지역에서는 전셋값 상승과 월세 전환이 빨라질 가능성이 있다.
주요 단지에서 나타나는 전월세 매물 부족
구리 대단지에서도 전월세 매물을 찾기 어려워졌다
구리시 주요 아파트에서는 규제 시행 전부터 전월세 매물 부족 현상이 나타났다. 733가구 규모의 e편한세상 수택센트럴파크는 기사 작성 시점을 기준으로 전세와 월세 매물이 없는 것으로 파악됐다.
대단지에서 임대차 매물이 한 건도 없다는 것은 세입자가 가격이나 주택 상태를 비교할 선택지가 사실상 사라졌다는 의미다. 계약 만료가 가까운 세입자는 같은 생활권에서 새집을 구하지 못해 보증금을 높이거나 다른 지역으로 이동해야 할 수 있다.
기흥과 동탄도 전세·월세 매물이 제한적이다
용인 기흥구 힐스테이트기흥은 976가구 규모지만 전세 매물은 3건, 월세 매물은 4건에 그쳤다. 전체 가구 수와 비교하면 시장에 나온 임대차 주택의 비중이 매우 낮은 수준이다.
동탄역롯데캐슬도 940가구 가운데 전세와 월세 매물이 각각 2건에 불과했다. 인근 1,817가구 규모의 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 역시 전세 5건, 월세 3건 수준으로 매물이 제한적이었다.
개별 부동산 플랫폼에 표시되는 매물 수는 중복 등록이나 계약 여부에 따라 달라질 수 있다. 다만 여러 대단지에서 동시에 매물이 부족하게 나타난다는 점은 해당 지역 임대차 시장의 공급 여건이 여유롭지 않다는 신호로 볼 수 있다.
전세 부족이 월세 상승으로 연결되는 과정
전세 매물이 줄면 반전세와 월세 부담이 커진다
전세 공급이 부족해지면 세입자는 더 높은 보증금을 마련하거나 월세가 포함된 계약을 선택해야 한다. 전세가격을 감당하기 어려운 수요가 반전세와 월세로 이동하면서 월세 수요까지 늘어날 수 있다.
동탄역 인근에서는 과거 전세보증금 5억원 수준이던 아파트가 보증금 4억원에 월세 150만~200만원을 요구하는 사례가 언급됐다. 모든 단지에 동일하게 적용되는 가격은 아니지만, 전세의 월세화가 세입자의 월별 주거비를 크게 높일 수 있다는 점을 보여준다.
보증금이 조금 낮아지더라도 매달 150만원의 월세를 지급하면 연간 주거비는 1,800만원에 달한다. 월세가 200만원이면 연간 2,400만원이 필요하다. 세입자 입장에서는 보증금 마련 부담과 매월 현금 지출을 동시에 고려해야 한다.
가격 상승기에는 세입자의 협상력이 약해진다
매물이 충분할 때 세입자는 여러 주택을 비교하며 보증금과 월세를 조정할 수 있다. 반대로 매물이 부족하면 계약 가능한 주택 자체가 적어 집주인이 제시한 조건을 받아들일 가능성이 커진다.
전세대출 한도와 금리, 보증 가입 가능 여부 등도 세입자의 선택을 제한하는 요인이다. 원하는 지역에서 전세를 구하지 못하면 더 비싼 월세를 부담하거나 출퇴근 시간이 긴 외곽 지역으로 이동해야 한다.
세입자가 인접 비규제지역으로 이동하는 풍선효과
규제를 피한 주거 수요가 주변 지역으로 번질 수 있다
토허제는 지정 지역 안의 투자 수요를 줄일 수 있지만 주거 수요 자체를 없애지는 못한다. 직장과 학교, 교통망 때문에 해당 생활권에 머물러야 하는 사람은 인접 지역에서 대체 주택을 찾게 된다.
동탄과 기흥에서 주택을 구하지 못한 수요는 화성·용인의 다른 지역이나 경기 남부 외곽으로 이동할 수 있다. 구리의 전월세가격이 오르면 남양주 등 인접 생활권으로 수요가 분산될 가능성이 있다.
이처럼 특정 지역의 규제가 주변 지역의 매매가격과 전월세가격을 끌어올리는 현상을 풍선효과라고 한다. 규제지역과 비규제지역의 경계가 뚜렷할수록 대체 수요가 가까운 비규제지역에 집중될 수 있다.
구매력이 있는 세입자는 비규제지역 매수로 전환할 수 있다
전월세가격이 계속 오르면 일부 세입자는 임차를 유지하는 대신 주택 매수를 검토한다. 규제지역에서 원하는 주택을 사기 어렵다면 대출과 거래 규제가 상대적으로 덜한 인접 비규제지역을 선택할 수 있다.
반면 주택을 살 자금이 부족한 세입자는 더 높은 월세를 감당하거나 주거지를 외곽으로 옮겨야 한다. 같은 전월세난을 겪더라도 자산과 소득 수준에 따라 대응 방식이 달라지는 것이다.
결국 토허제 확대의 부담은 투자자에게만 돌아가지 않을 수 있다. 매수 여력이 있는 사람은 다른 지역에서 주택을 살 수 있지만, 그렇지 않은 세입자는 통근시간 증가와 월세 부담이라는 형태로 규제의 간접적인 영향을 받을 수 있다.
토허제 효과를 판단할 때 함께 살펴볼 지표
매매가격뿐 아니라 전월세 매물 변화를 확인해야 한다
토허제의 효과를 평가할 때는 아파트 매매가격과 거래량만 봐서는 충분하지 않다. 전세·월세 매물 수와 신규 계약가격, 갱신계약 비중, 월세 전환 속도를 함께 확인해야 세입자에게 미치는 영향을 판단할 수 있다.
규제 이후 매매가격이 안정되더라도 전세 매물이 크게 줄고 월세가 오른다면 주거 안정 효과는 제한적일 수 있다. 반대로 임대주택 공급이 유지되고 투기성 거래만 감소한다면 규제 목적에 가까운 결과로 볼 수 있다.
인접 비규제지역의 가격 흐름도 중요하다
규제지역 안의 집값이 안정됐더라도 주변 지역의 가격이 급등한다면 수요가 이동했을 가능성이 있다. 동탄·기흥·구리와 연결된 교통망과 생활권을 중심으로 인접 지역의 매매량과 임대료 변화를 살펴봐야 한다.
추가 규제 가능성에 대한 기대나 불안도 시장을 움직일 수 있다. 비규제지역이 곧 규제지역으로 지정될 수 있다는 전망이 퍼지면 수요자가 서둘러 매수하면서 단기간에 거래와 가격이 급등할 수 있다.
토지거래허가제는 갭투자를 제한하고 실거주 중심의 시장을 만드는 수단이지만, 임대차 공급 감소라는 부작용을 함께 관리해야 한다. 전월세 매물이 부족한 상태에서 규제만 강화하면 매수자는 직접 입주하고 세입자는 더 비싼 월세나 외곽 지역을 선택하는 구조가 굳어질 수 있다.
자주 묻는 질문
질문 1
Q. 토지거래허가구역에서 전세를 끼고 아파트를 매수할 수 있나요?
A. 토지거래허가 대상 주택은 매수자의 실거주 의무가 적용되기 때문에 전세를 승계하는 갭투자가 원칙적으로 제한됩니다. 다만 주택 규모와 거래 조건에 따라 허가 대상 여부가 달라질 수 있으므로 계약 전 관할 지방자치단체와 중개업소를 통해 확인해야 합니다.
질문 2
Q. 토허제 확대가 전세가격을 반드시 올리나요?
A. 토허제만으로 전세가격 상승을 단정할 수는 없습니다. 다만 실거주 매수가 늘어 임대차 매물이 줄고 신규 입주 물량까지 부족하면 전세와 월세의 상승 압력이 커질 수 있습니다.
질문 3
Q. 동탄·기흥·구리 전세 세입자는 계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?
A. 주변 단지의 실제 계약가격과 현재 매물 수, 전세보증 가입 가능 여부를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 규제 시행 초기에는 호가와 실거래가의 차이가 커질 수 있으므로 한 곳의 매물 정보만 보고 서둘러 계약하지 않는 것이 중요합니다.
0 댓글