매도인 대출

은행의 주택담보대출 한도가 줄어들면서 서울 강남권과 한강변, 경기 성남시 분당구의 고가주택 시장에서 새로운 거래 방식이 주목받고 있다. 집을 파는 매도인이 매수인에게 잔금 일부를 직접 빌려주고, 매각한 주택에 근저당권을 설정하는 이른바 ‘매도인 대출’이다.

매도인 대출은 매수인이 부족한 잔금을 마련하도록 매도인이 자금을 빌려주는 방식이다. 매도인은 소유권을 넘긴 뒤 해당 주택에 근저당권을 설정해 채권을 확보하고, 약정에 따라 원금과 이자를 받는다.

최근에는 20억원이 넘는 아파트를 중심으로 ‘매도인 잔금 대여 가능’, ‘집주인 대출 가능’, ‘매도인 근저당 가능’ 등의 조건을 내건 매물 광고가 등장하고 있다. 은행 대출만으로 매매대금을 마련하기 어려워지자 매도인이 직접 거래 성사 가능성을 높이는 구조다.



매도인 대출이란 무엇인가

매도인이 잔금 일부를 직접 빌려주는 거래 방식이다

매도인 대출은 금융회사가 아닌 집주인이 매수인에게 매매대금 일부를 빌려주는 방식이다. 매수인은 매도인에게서 빌린 자금으로 잔금을 치르고 소유권을 이전받는다.

매도인은 대여금을 돌려받을 권리를 확보하기 위해 해당 주택에 근저당권을 설정한다. 매수인이 약정한 원금이나 이자를 갚지 못할 경우를 대비해 부동산을 담보로 잡는 것이다.

기사에 소개된 매물들은 대체로 5억~7억원의 자금을 매도인이 제공할 수 있다는 조건을 내걸었다. 매도인이 사실상 은행의 일부 역할을 대신하는 셈이다.


일반적인 가격 협상과는 구조가 다르다

매도인 대출은 매매가격을 깎아주는 방식이 아니다. 매매가격은 그대로 유지하면서 매도인이 잔금 일부의 지급 시점을 늦춰주거나 별도의 금전대차 형식으로 자금을 제공한다.

예를 들어 28억원대 아파트를 매수하면서 매수인이 5억원을 마련하지 못한 경우, 매도인이 해당 금액을 빌려주고 주택에 근저당권을 설정할 수 있다. 이후 매수인은 약정된 기간과 조건에 따라 매도인에게 원금과 이자를 상환한다.

따라서 매수인에게는 자금 조달 수단이 늘어나는 효과가 있지만, 매매계약과 별도로 상환 조건과 담보 관계를 꼼꼼히 확인해야 한다.


강남·분당 고가주택에서 매도인 대출이 등장한 배경

주택담보대출만으로 잔금을 마련하기 어려워졌다

매도인 대출이 등장한 가장 직접적인 이유는 고가주택에 대한 주택담보대출 제한이다. 기사에 따르면 수도권 아파트는 가격 구간에 따라 주택담보대출 한도가 제한되며, 일부 은행도 대출 한도를 추가로 축소했다.

주택 가격이 20억~30억원을 넘어가면 매수인이 은행에서 받을 수 있는 대출만으로는 전체 매매대금의 일부만 충당할 수 있다. 나머지 금액은 현금이나 다른 자금 조달 수단으로 마련해야 한다.

자금력이 있는 수요자라도 잔금 수억원이 부족하면 거래가 중단될 수 있다. 이때 매도인이 부족한 금액을 대여하면 매수인은 자금 공백을 메울 수 있고, 매도인은 매각 가능성을 높일 수 있다.



거래가 어려운 시장에서 매도인의 유인책으로 활용된다

매도인 대출은 대출 규제가 강한 시장에서 매물을 차별화하는 조건으로 활용된다. 같은 가격의 아파트라도 집주인이 잔금 일부를 빌려준다면 매수자가 마련해야 하는 초기 현금 부담이 줄어들기 때문이다.

기사에서 확인된 매도인 대출 광고는 모두 호가 20억원 이상의 매물이었다. 서울 광진구 포제스한강, 송파구 레이크팰리스, 강남구 강남자곡아이파크와 경기 성남시 판교원4단지휴먼시아푸르지오 등에서 관련 조건이 제시됐다.

특히 포제스한강 매물에는 ‘매도인 근저당 가능’, 레이크팰리스 매물에는 ‘매도인 잔금 5억 대여 가능’, 판교 매물에는 ‘집주인 대출 7억 가능’이라는 문구가 사용됐다. 매도인이 단순히 가격을 조정하는 대신 금융 조건을 제안한 사례다.


실제 매물에서는 어떤 조건이 제시됐나

5억~7억원 규모의 매도인 대출 광고가 등장했다

기사에 따르면 서울 광진구 광장동 포제스한강 전용면적 168㎡, 호가 54억원 매물에는 매도인 근저당이 가능하다는 조건이 붙었다.

서울 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용면적 86㎡, 호가 28억6000만원 매물에는 매도인이 잔금 5억원을 대여할 수 있다는 설명이 포함됐다.

경기 성남시 분당구 판교원4단지휴먼시아푸르지오 전용면적 186㎡, 호가 23억원 매물에는 집주인 대출 7억원이 가능하다는 내용이 제시됐다. 서울 강남구 자곡동 강남자곡아이파크 전용면적 81㎡, 호가 20억원 매물에는 집주인 대출 6억원이라는 조건이 적혔다.

이들 사례는 매수인이 필요한 전체 자금을 빌려주는 형태가 아니라, 은행 대출과 자기자금으로도 부족한 잔금 일부를 매도인이 보완하는 방식에 가깝다.


매도인은 근저당권과 이자를 요구할 수 있다

기사에서 확인된 매물의 매도인들은 대여금에 대한 담보로 근저당권을 설정하고, 은행 이자 수준의 이자를 받겠다는 입장을 보였다.

매도인이 무이자로 자금을 빌려줘야 하는 것은 아니다. 대여 금액, 이자율, 상환 기간, 연체 시 처리 방식은 거래 당사자 간 약정에 따라 달라질 수 있다.

따라서 매물 광고에 ‘매도인 대출 가능’이라는 문구가 있더라도 실제 조건이 모두 같은 것은 아니다. 광고에 표시된 대출 가능 금액만 볼 것이 아니라 이자와 상환 일정, 근저당 설정 금액까지 함께 확인해야 한다.


매도인 근저당 거래는 왜 주목받고 있나

대통령 부부의 분당 아파트 매각 사례가 알려졌다

매도인 근저당 방식은 이재명 대통령 부부가 보유했던 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을 아파트 매각 사례를 계기로 널리 알려졌다.

기사에 따르면 해당 아파트는 2026년 7월 14일 29억원에 매매계약이 체결됐으며, 7월 16일 소유권 이전과 동시에 이 대통령 부부를 근저당권자로 하는 채권최고액 17억7700만원의 근저당권이 설정됐다.

이 사례가 알려지면서 매도인이 매수인에게 자금을 제공하고 근저당권을 설정하는 거래 구조에 대한 관심이 높아졌다. 다만 대통령 부부의 사례에서는 이자를 받지 않기로 한 반면, 기사에 소개된 다른 매물의 매도인들은 이자를 받겠다는 입장을 밝혔다.


공개된 광고보다 실제 거래가 더 많을 수 있다

매도인 대출은 매물 광고 단계에서 미리 공개되기도 하지만, 매수인과 매도인의 협상 과정에서 결정될 수도 있다. 처음부터 ‘집주인 대출 가능’이라고 표시하지 않아도 잔금 조달 문제가 발생하면 계약 조건으로 제시될 수 있다는 의미다.

이 때문에 온라인 매물 광고에서 확인되는 사례만으로 실제 거래 규모를 판단하기는 어렵다. 특히 초고가주택이나 재건축 아파트처럼 거래금액이 크고 자금 조달이 어려운 시장에서는 비슷한 협상이 늘어날 가능성이 있다.

다만 매도인 대출이 시장 전반의 일반적인 거래 방식으로 정착했다고 단정하기는 이르다. 현재로서는 은행 대출 제한의 영향을 크게 받는 고가주택 매매에서 선택적으로 활용되는 자금 조달 방식에 가깝다.


매도인 대출 거래 전에 확인해야 할 사항

매매계약과 금전대차 조건을 분리해 확인해야 한다

매도인 대출을 이용할 때는 주택 매매계약뿐 아니라 매도인과 매수인 사이의 금전대차 조건을 명확히 정해야 한다.

대여 금액과 지급일, 이자율, 이자 지급 방식, 원금 상환일, 중도상환 가능 여부 등을 계약서에 구체적으로 기재해야 한다. 구두로 합의한 내용만 믿고 거래하면 추후 상환 조건을 두고 분쟁이 생길 수 있다.

매도인이 설정하는 근저당권의 채권최고액도 확인해야 한다. 근저당권의 채권최고액은 실제 빌린 원금과 같지 않을 수 있으므로 등기부등본에 어떤 금액이 설정되는지 검토할 필요가 있다.


기존 대출과 근저당권의 순위를 살펴봐야 한다

해당 주택에 이미 금융기관의 근저당권이 설정돼 있다면 매도인의 근저당권이 몇 순위로 들어가는지 확인해야 한다. 담보권의 순위는 채무 불이행으로 부동산이 처분될 경우 채권 회수 가능성에 영향을 준다.

매수인은 은행 대출 약정상 추가 근저당권 설정이 가능한지도 확인해야 한다. 금융기관의 대출 조건과 매도인 대출 조건이 충돌하면 잔금 지급이나 등기 과정에서 문제가 발생할 수 있다.

매도인 역시 매수인의 상환 능력과 기존 채무를 확인하지 않고 자금을 빌려주면 원금 회수에 어려움을 겪을 수 있다. 매도인 대출은 거래를 쉽게 만드는 조건인 동시에 새로운 채권·채무 관계를 만드는 계약이다.


세금과 법률 문제는 전문가 검토가 필요하다

매도인 대출은 매매와 대여, 담보 설정이 동시에 진행되는 복합 거래다. 거래 금액이 크고 계약 내용에 따라 세금이나 법률 관계가 달라질 수 있으므로 공인중개사의 설명만으로 판단하기보다 법무사, 변호사, 세무사 등 전문가의 검토를 받는 것이 안전하다.

특히 가족이나 특수관계인 간 거래, 무이자 또는 현저히 낮은 이자율의 대여, 상환 기간이 지나치게 긴 계약은 일반적인 제3자 간 거래와 다른 세무 문제가 생길 수 있다.

매도인 대출이 가능하다는 사실과 개별 계약이 안전하다는 것은 별개의 문제다. 거래 구조 자체보다 계약 조건, 담보 순위, 당사자의 상환 능력을 구체적으로 확인하는 과정이 중요하다.


매도인 대출이 고가주택 시장에 미칠 영향

현금 부담을 낮추지만 집값 자체를 낮추지는 않는다

매도인 대출은 매수인이 잔금을 마련하는 데 도움을 줄 수 있지만 주택 가격을 낮추는 제도는 아니다. 오히려 매도인이 호가를 유지한 채 금융 조건을 제공하는 방식으로 활용될 수 있다.

매수인 입장에서는 계약 시 필요한 현금이 줄어드는 효과가 있지만, 결국 매도인에게 빌린 원금과 이자를 갚아야 한다. 초기 자금 부담이 줄어드는 것과 전체 구매 비용이 감소하는 것은 구분해야 한다.

매도인 역시 집을 매각한 직후 매매대금을 전액 회수하지 못한다. 매수인이 상환을 완료할 때까지 채권을 보유해야 하므로 자금 회수 시점이 늦어지고 채무 불이행 위험도 부담한다.


대출 규제가 강할수록 활용 가능성이 커질 수 있다

은행 대출로 조달할 수 있는 금액과 실제 주택 가격의 차이가 커질수록 매도인 대출에 대한 수요는 늘어날 수 있다. 특히 20억원 이상 고가주택은 필요한 자기자금 규모가 크기 때문에 잔금 일부를 빌려주는 조건이 거래 여부를 좌우할 수 있다.

그러나 매도인 대출이 확대되더라도 모든 매도인이 자금을 제공할 수 있는 것은 아니다. 매도인이 매매대금을 즉시 다른 부동산 구입이나 채무 상환에 사용해야 한다면 잔금을 장기간 빌려주기 어렵다.

결국 매도인 대출은 여유 자금이 있는 매도인과 상환 능력은 있지만 일시적으로 잔금이 부족한 매수인이 합의할 때 성립하기 쉬운 거래 방식이다. 대출 규제의 빈틈을 단순히 우회하는 수단으로 보기보다, 매도인이 신용 위험을 직접 부담하는 사적 금융 계약으로 이해해야 한다.


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자주 묻는 질문

질문 1

Q. 매도인 대출을 이용하면 주택담보대출 한도를 넘겨 집을 살 수 있나요?

A. 매도인이 잔금 일부를 빌려주면 은행 대출만으로 부족한 자금을 보완할 수 있습니다. 다만 기존 은행 대출 약정에서 추가 근저당권 설정을 제한할 수 있으므로 금융기관과 계약 조건을 먼저 확인해야 합니다.

질문 2

Q. 매도인 근저당권 설정 금액은 실제 대출금과 같은가요?

A. 반드시 같지는 않습니다. 근저당권의 채권최고액은 원금뿐 아니라 이자와 지연손해금 등을 고려해 실제 대여금보다 높게 설정될 수 있으므로 계약서와 등기부등본을 함께 확인해야 합니다.

질문 3

Q. 집주인이 무이자로 잔금을 빌려주면 세금 문제가 생길 수 있나요?

A. 거래 당사자의 관계와 대여 금액, 이자율, 상환 조건에 따라 세무상 판단이 달라질 수 있습니다. 특히 특수관계인 간 무이자 대여는 세금 문제가 발생할 가능성이 있으므로 계약 전에 세무 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.