정부가 초고가 주택과 실제 거주하지 않는 주택의 세금 부담을 높이고, 실거주자에게 더 많은 혜택을 주는 방향으로 부동산 세제 개편을 검토하고 있다.
개편 논의의 핵심은 주택 수만으로 세 부담을 구분하던 방식에서 벗어나 주택 가격과 실제 거주 여부를 함께 반영하는 것이다. 고가 주택 한 채에 수요가 집중되는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하고, 투자 목적의 장기 보유보다 실거주를 우대하겠다는 취지다.
다만 2026년 7월 12일 현재 구체적인 세율과 공제율, 시행 시기는 확정되지 않았다. 보유 주택의 매도나 증여 등을 결정하기 전에는 향후 발표될 최종안과 적용 시점을 반드시 확인해야 한다.
정부가 ‘똘똘한 한 채’ 세제를 손질하려는 이유
주택 수 중심 과세가 고가 1주택 수요를 키웠다는 판단이다
정부가 문제로 보는 부분은 다주택자에 대한 규제가 강화될수록 수요가 입지가 좋은 고가 주택 한 채로 몰릴 수 있다는 점이다.
주택을 여러 채 보유할 때보다 서울 핵심 지역의 초고가 주택 한 채를 보유할 때 세제상 유리한 상황이 생기면, 다주택 수요는 줄어도 특정 지역의 고가 주택 수요는 계속 유지될 수 있다. 이런 현상이 자산 가격의 지역별 격차를 키우고 실수요자의 진입을 어렵게 만들었다는 것이 개편 논의의 배경이다.
정부는 다주택 여부뿐 아니라 주택 가격, 거주 기간, 보유 목적 등을 함께 고려하는 방식으로 과세 체계를 조정하려는 것으로 보인다.
장기 보유만으로 큰 공제를 받는 구조가 개편 대상이다
현행 제도에서는 일정 요건을 충족한 1세대 1주택자가 오랫동안 주택을 보유하면 종합부동산세와 양도소득세에서 공제 혜택을 받을 수 있다.
문제는 실제로 해당 주택에 거주하지 않더라도 보유 기간을 기준으로 상당한 공제가 적용될 수 있다는 점이다. 정부는 이러한 구조가 실거주 목적보다 자산 보유에 유리하게 작용할 수 있다고 판단하고 있다.
개편 방향은 단순한 장기 보유에 대한 혜택을 줄이고, 실제 거주한 기간에 더 높은 가중치를 주는 방식으로 정리할 수 있다.
종합부동산세는 어떻게 달라질 수 있나
현재는 장기 보유와 고령자 공제를 합해 최대 80%까지 적용된다
1세대 1주택자는 일정한 보유 기간과 연령 요건을 충족하면 종합부동산세 세액공제를 받을 수 있다.
장기보유 세액공제는 보유 기간에 따라 적용되며, 고령자 세액공제는 만 60세 이상부터 연령별로 적용된다. 두 공제는 합산해 최대 80% 한도까지 받을 수 있다. 국세청도 1세대 1주택 특례에 따른 관련 세액공제 한도를 최대 80%로 안내하고 있다.
현행 공제는 고령자의 세 부담을 줄이고 장기 보유자의 급격한 세금 증가를 방지하는 역할을 한다. 그러나 주택 가격이나 거주 여부와 관계없이 공제가 적용될 수 있어 초고가 비거주 주택에도 큰 절세 효과가 발생한다는 지적이 나온다.
비거주·초고가 주택은 공제가 줄어들 가능성이 있다
정부가 검토하는 방향은 실제 거주하지 않는 주택과 일정 가격을 넘는 초고가 주택의 종부세 혜택을 축소하는 것이다.
개편에 활용할 수 있는 항목은 공시가격, 기본공제 금액, 공정시장가액비율, 세율, 장기보유 세액공제 등이다. 이 가운데 공정시장가액비율을 높이면 명목세율을 그대로 두고도 과세표준과 최종 세 부담이 증가할 수 있다. 초고가 1주택자의 과세 부담을 강화하는 방안도 계속 거론되고 있다.
다만 모든 1주택자의 종부세를 일괄적으로 높이기보다는 주택 가격과 실거주 여부에 따라 부담을 다르게 설계할 가능성이 크다. 중저가 주택을 보유한 실거주자의 부담은 최소화하고, 고가 비거주 주택에 과세를 집중하는 방식이다.
시행 시기를 나눠 매물을 유도하는 방안도 거론된다
세금이 한꺼번에 크게 오르면 주택시장의 불확실성이 커지고 조세 저항이 발생할 수 있다. 이 때문에 공제 축소나 세율 조정을 단계적으로 시행하는 방안이 검토될 수 있다.
정부가 개편 방향과 시행 시점을 미리 제시하면 비거주 주택 보유자가 세 부담이 본격적으로 증가하기 전에 매각을 결정하도록 유도할 수 있다. 이는 세수 확대보다는 투자 목적의 주택 보유를 줄이고 시장에 매물을 공급하려는 정책 수단에 가깝다.
양도소득세 장기보유특별공제는 어떻게 바뀔까
현재 장기보유특별공제는 보유와 거주 기간을 모두 반영한다
1세대 1주택자가 고가 주택을 양도할 때 적용받는 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간을 구분해 계산한다.
요건을 충족하면 보유 기간에 따른 공제와 거주 기간에 따른 공제를 합해 최대 80%까지 적용받을 수 있다. 국세청의 고가 1주택 양도소득세 계산 사례에서도 10년 이상 거주한 주택에 최대 80% 공제를 적용하는 방식이 안내돼 있다.
장기보유특별공제는 장기간 발생한 양도차익을 한 시점에 과세하면서 생길 수 있는 부담을 완화하는 제도다. 하지만 실제 거주하지 않은 고가 주택도 장기 보유만으로 공제를 받을 수 있다는 점이 개편 필요성으로 제기되고 있다.
보유 기간 공제는 줄고 거주 기간 공제는 늘어날 수 있다
가장 주목받는 개편안은 보유 기간에 따른 공제율을 낮추거나 없애고, 실제 거주 기간에 따른 공제 비중을 확대하는 방식이다.
이 방식이 도입되면 같은 기간 주택을 보유했더라도 직접 거주한 소유자와 임대·투자 목적으로 보유한 소유자의 양도세가 달라질 수 있다. 실거주 기간이 짧은 초고가 주택은 매각할 때 받을 수 있는 공제가 감소해 양도세 부담이 커질 가능성이 있다.
장기보유특별공제를 사실상 ‘장기거주 중심 공제’로 전환하면 제도의 기준도 보유 기간에서 생활 근거지 여부로 이동하게 된다.
비거주 주택은 오래 보유할수록 매각 부담이 커질 수 있다
현재 검토 방향대로 제도가 바뀐다면 비거주 주택은 장기 보유에 따른 절세 효과가 줄어들 수 있다.
특히 취득 후 오랜 기간 전세나 월세를 주고 본인은 다른 주택에서 거주한 경우에는 영향을 받을 가능성이 있다. 보유 기간 공제가 축소된 상태에서 주택 가격이 크게 올랐다면 양도차익에 대한 과세 부담이 예상보다 커질 수 있기 때문이다.
다만 개정된 제도가 기존 보유 기간에 소급 적용될지, 법 시행 이후의 보유·거주 기간부터 적용될지는 확정되지 않았다. 최종 법안의 경과 규정이 실제 세 부담을 좌우하는 핵심 요소가 된다.
실거주자와 고가 1주택자가 확인할 사항
주민등록만 옮기는 것으로 실거주가 인정되는 것은 아니다
세법상 거주 기간을 판단할 때는 주민등록 전입 기록뿐 아니라 실제 생활 여부가 함께 고려될 수 있다.
전기·수도·가스 사용 내역, 가족의 거주지, 직장과 학교의 위치, 우편물 수령 장소 등 여러 자료가 실거주 판단에 영향을 줄 수 있다. 세제 혜택을 목적으로 주소만 이전하면 추후 소명 과정에서 문제가 생길 수 있다.
실제 거주를 입증해야 하는 상황에 대비해 전입일과 전출일, 임대차 기간, 공과금 납부 내역 등 관련 자료를 정리해 두는 것이 필요하다.
보유 기간보다 취득가액과 예상 양도차익을 함께 계산해야 한다
양도세는 단순히 주택의 현재 가격만으로 결정되지 않는다. 취득가액, 필요경비, 보유 기간, 거주 기간, 양도가액과 비과세 요건 등을 종합해 계산한다.
장기보유특별공제율이 줄더라도 취득가액이 높아 실제 양도차익이 작다면 세금 증가 폭은 제한적일 수 있다. 반대로 오래전에 낮은 가격으로 취득한 초고가 주택은 공제율 변화에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있다.
따라서 매도 여부는 예상 공제율만 보고 결정하기보다 현행 제도와 개편 예상안을 각각 적용해 세금을 비교한 뒤 판단해야 한다.
확정안이 나오기 전 성급한 매도는 주의해야 한다
2026년 7월 12일 기준으로 정부의 부동산 세제 개편안은 검토 단계다.
정부는 7월 14일부터 16일까지 공급·금융·세제 분야별 공개 토론회를 열고, 7월 23일 대통령이 참석하는 부동산 국민 대토론회를 개최할 계획이다. 세제 분야 토론회에서는 보유세와 양도소득세 등이 논의될 예정이다.
토론회에서 나온 의견에 따라 공제율과 과세 기준, 시행 시기 등이 달라질 수 있다. 언론에 보도된 검토안만으로 매도나 증여를 서두르기보다는 정부 발표와 법률 개정 절차를 확인하는 것이 안전하다.
이번 부동산 세제 개편의 핵심 의미
주택 수보다 가격과 실거주 여부가 중요해질 수 있다
이번 개편 논의는 1주택이면 폭넓게 세제 혜택을 주던 방식에서 벗어나려는 움직임으로 볼 수 있다.
앞으로는 같은 1주택자라도 중저가 주택에서 장기간 거주한 사람과 초고가 주택을 보유하면서 다른 곳에 거주한 사람의 세 부담이 달라질 가능성이 있다. 주택 수만 줄인다고 세제상 유리한 구조가 계속 유지되지는 않을 수 있다는 의미다.
정책의 방향이 확정된다면 부동산 절세 전략도 ‘몇 채를 보유하는가’에서 ‘어떤 주택을 보유하고 실제로 얼마나 거주하는가’로 이동할 가능성이 크다.
최종 세 부담은 세부 기준과 경과 규정이 결정한다
세제 개편의 영향은 개편 방향보다 구체적인 숫자와 시행 방식에 따라 크게 달라진다.
초고가 주택의 기준 금액, 종부세 기본공제 조정 여부, 공정시장가액비율, 보유·거주 공제율, 기존 보유자에 대한 경과 규정이 핵심이다. 동일한 정책 방향이라도 기준 금액과 적용 시기에 따라 대상자와 세금 증가 폭이 달라진다.
주택 보유자는 현재 적용되는 규정과 향후 개정안을 구분해 확인해야 한다. 특히 실제 거래를 앞두고 있다면 발표된 최종 법령을 기준으로 세무 전문가에게 개별 계산을 의뢰하는 것이 바람직하다.
자주 묻는 질문
질문 1
Q. 초고가 1주택자는 앞으로 종합부동산세가 무조건 오르나요?
A. 2026년 7월 12일 현재 구체적인 과세 기준과 공제 축소 폭은 확정되지 않았다. 초고가·비거주 주택의 부담을 높이는 방향이 검토되고 있지만, 실제 세금은 공시가격과 공제액, 공정시장가액비율, 세율에 따라 달라진다.
질문 2
Q. 실제 거주하지 않은 1주택도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
A. 현행 제도에서는 일정 요건을 충족하면 보유 기간에 따른 공제를 받을 수 있다. 다만 정부가 보유 기간 공제를 축소하고 거주 기간 공제를 확대하는 방안을 검토하고 있어 향후 양도분은 적용 방식이 달라질 수 있다.
질문 3
Q. 부동산 세제 개편 전에 고가 주택을 매도하는 것이 유리한가요?
A. 개편안의 시행일과 경과 규정이 확정되지 않은 상태에서는 일률적으로 판단하기 어렵다. 취득가액, 예상 양도차익, 실제 거주 기간과 매도 시기를 반영해 현행 세금과 개편 이후 예상 세금을 비교해야 한다.
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