부부 공동명의 종부세는 단순히 세금이 절반으로 줄어드는 구조가 아닙니다.
2026년에는 부부별 종부세 공제 9억원을 각각 적용하는 방식과 공동명의 1주택자 특례를 신청해 12억원 공제와 고령·장기보유 세액공제를 받는 방식을 비교해야 합니다.
특히 올해부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 특례 납세의무자를 정할 수 있어 배우자의 연령과 보유기간까지 함께 따져봐야 합니다.
2026년 7월 현재 법령 기준이며, 향후 개정 가능성이 있습니다.
부부 공동명의 종부세 핵심 비교
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람을 기준으로 부과되며, 실제 매매가격이 아니라 공시가격을 기준으로 계산합니다. 일반 주택분 기본공제는 개인별 9억원이고, 1세대 1주택자는 12억원입니다.
| 구분 | 공동명의 기본 방식 | 공동명의 1주택자 특례 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각각 | 부부 중 선택한 1명 |
| 기본공제 | 각자 9억원 | 부부 합산 12억원 |
| 50대 50 지분 기준 | 최대 18억원 효과 | 12억원 |
| 고령자 세액공제 | 적용되지 않음 | 적용 가능 |
| 장기보유 세액공제 | 적용되지 않음 | 적용 가능 |
| 별도 신청 | 필요 없음 | 9월 16일~30일 신청 |
| 유리할 가능성이 큰 경우 | 공시가격이 비교적 낮거나 세액공제가 적은 경우 | 고가주택이면서 고령·장기보유 공제가 큰 경우 |
따라서 공동명의는 무조건 18억원까지 종부세가 없고, 특례는 무조건 유리하다는 설명은 정확하지 않습니다. 지분율과 다른 주택 보유 여부, 적용 가능한 세액공제를 함께 확인해야 합니다.
공동명의 기본 방식은 각자 9억원씩 공제
특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 자신의 주택 지분에 대해 납세의무자가 됩니다.
주택분 과세표준은 대략 다음 구조로 계산됩니다.
각 배우자의 주택 공시가격 합계 − 기본공제 9억원
× 공정시장가액비율 60%
이후 과세표준에 세율을 적용하고, 종부세 과세 부분에 해당하는 재산세액 등을 공제합니다. 2026년 현재 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다.
공시가격 17억원, 지분 50대 50인 경우
부부의 지분가액은 각각 8억5천만원입니다.
각자의 지분가액이 기본공제 9억원보다 낮기 때문에 다른 주택이 없다면 기본 방식에서는 주택분 종부세가 발생하지 않습니다.
반면 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 전체 공시가격 17억원에서 12억원을 공제하므로 과세표준이 발생할 수 있습니다. 고령자·장기보유 공제가 크지 않다면 오히려 특례 신청이 불리할 수 있습니다.
공동명의라고 항상 18억원 공제는 아니다
부부가 50대 50으로 소유할 때는 각각 9억원씩 공제받아 결과적으로 공시가격 18억원까지 과세되지 않는 효과가 나타날 수 있습니다.
하지만 지분이 70대 30이라면 상황이 달라집니다.
공시가격이 14억원인 주택을 70대 30으로 소유하면 지분가액은 다음과 같습니다.
- 배우자 A: 9억8천만원
- 배우자 B: 4억2천만원
배우자 A의 지분가액은 기본공제 9억원을 초과하므로 일부 과세표준이 발생합니다. 부부 전체 공시가격이 18억원보다 낮더라도 종부세가 나올 수 있는 것입니다.
따라서 공동명의 종부세를 계산할 때는 전체 공시가격만 보지 말고 공시가격에 각자의 지분율을 곱한 금액을 확인해야 합니다.
공동명의 1주택자 특례가 유리한 경우
공동명의 1주택자 특례를 신청하면 부부 중 1명을 납세의무자로 지정하고, 배우자의 지분까지 합산해 1세대 1주택자 방식으로 계산합니다.
기본공제는 12억원으로 줄어들지만 다음 세액공제를 받을 수 있습니다.
고령자 세액공제
- 만 60세 이상: 20%
- 만 65세 이상: 30%
- 만 70세 이상: 40%
장기보유 세액공제
- 5년 이상: 20%
- 10년 이상: 40%
- 15년 이상: 50%
고령자 공제와 장기보유 공제는 함께 적용할 수 있지만 합산 공제율은 최대 80%입니다.
따라서 공시가격이 18억원을 크게 초과하고, 납세의무자로 정한 배우자가 만 60세 이상이거나 주택을 5년 이상 보유했다면 특례가 유리해질 가능성이 커집니다.
반대로 부부가 모두 만 60세 미만이고 보유기간도 5년 미만이라면 세액공제를 받을 수 없으므로, 12억원 공제를 적용하는 특례보다 각자 9억원씩 공제받는 방식이 유리한 경우가 많습니다.
2026년 달라진 점: 지분이 적은 배우자도 선택 가능
종전에는 원칙적으로 지분율이 높은 배우자가 공동명의 특례의 납세의무자가 됐고, 지분율이 같을 때만 부부가 선택할 수 있었습니다.
2026년부터는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 정할 수 있도록 변경됐습니다. 현재 시행규칙 신청서에도 최초 신청, 납세의무자 변경, 특례 취소 항목이 반영돼 있습니다.
예를 들어 지분이 적은 배우자가 더 고령이라면 해당 배우자를 납세의무자로 지정했을 때 고령자 세액공제 측면에서 유리한지 비교할 수 있습니다. 기존에 특례를 신청한 부부도 2026년 세액을 계산한 뒤 납세의무자 변경 여부를 검토할 필요가 있습니다.
공동명의 1주택자 특례 신청 조건
원칙적으로 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 과세기준일인 6월 1일 현재 법률상 부부일 것
- 국내 거주자인 부부가 1주택을 공동 소유할 것
- 배우자를 제외한 다른 세대원이 주택을 소유하지 않을 것
- 공동주택 외 다른 주택이나 주택 부속토지를 보유하지 않을 것
다만 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 일정한 요건을 충족하면 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 이 경우 별도의 주택 수 산정 제외 신청이 필요할 수 있으므로 일반적인 1주택 공동명의와 동일하게 판단하면 안 됩니다.
특례 신청 기간과 방법
공동명의 1주택자 특례 신청 기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
홈택스에서 전자신청하거나 관할 세무서에 공동명의 1주택자 특례 신청서와 혼인관계증명서를 제출할 수 있습니다. 최초 신청 후 내용이 바뀌지 않았다면 다음 연도부터는 별도 신청 없이 계속 적용됩니다. 납세의무자를 바꾸거나 특례를 취소하려면 변경 신청서를 제출해야 합니다.
2026년 귀속 종합부동산세 납부기한은 12월 15일입니다.
STEP 1. 공시가격과 지분율부터 확인하기
종부세 판단 기준은 현재 시세나 매입가격이 아니라 6월 1일 현재의 공시가격입니다.
공시가격에 각자의 지분율을 곱한 후 배우자별로 9억원을 초과하는지 먼저 확인합니다. 각자 다른 주택 지분을 갖고 있다면 그 주택의 공시가격도 개인별로 합산해야 합니다.
STEP 2. 특례를 적용하지 않은 세액 계산하기
부부 각각의 과세표준은 다음과 같이 계산합니다.
(개인별 주택 공시가격 합계 − 9억원) × 60%
부부 두 사람의 예상세액을 더하면 공동명의 기본 방식의 전체 부담액을 확인할 수 있습니다.
STEP 3. 공동명의 특례 세액 계산하기
특례 방식은 전체 공시가격에서 12억원을 공제합니다.
(부부 합산 주택 공시가격 − 12억원) × 60%
이후 고령자·장기보유 세액공제를 적용해 기본 방식과 비교합니다. 홈택스 종합부동산세 간이세액계산에서는 공동명의 특례 적용 전후의 예상세액을 비교할 수 있습니다.
부부 공동명의 종부세에서 자주 하는 실수
시가 18억원이면 종부세가 없다고 생각하는 경우
18억원 기준은 실거래가가 아니라 공시가격을 기준으로 한 설명입니다. 또한 50대 50 지분이고 각 배우자에게 합산할 다른 주택이 없을 때만 단순하게 적용할 수 있습니다.
공동명의 특례가 자동 적용된다고 생각하는 경우
특례는 자동 적용되지 않습니다. 신청하지 않으면 부부 각각에게 9억원 기본공제가 적용되는 일반 방식으로 계산됩니다.
대출금을 공시가격에서 빼는 경우
종부세 과세표준 계산에서는 주택담보대출이나 전세보증금 같은 채무를 기본공제처럼 차감하지 않습니다. 공시가격에서 법정 기본공제를 차감하는 구조입니다.
종부세만 보고 명의를 변경하는 경우
단독명의 주택의 지분을 배우자에게 이전하면 증여세뿐 아니라 취득세와 등기비용도 검토해야 합니다. 배우자 증여재산공제는 10년 합산 6억원이지만, 공제 범위 안이라고 해서 취득세와 부대비용까지 없어지는 것은 아닙니다.
내 상황에 맞는 선택 기준
공시가격이 18억원 이하인 50대 50 공동명의 주택이고 다른 주택이 없다면, 특례를 신청하지 않는 방식이 유리할 가능성이 큽니다.
공시가격이 18억원을 크게 초과하고 고령자·장기보유 세액공제를 충분히 받을 수 있다면 공동명의 1주택자 특례가 유리해질 수 있습니다.
지분율이 50대 50이 아니거나 상속주택, 지방주택, 다른 주택의 부속토지를 보유하고 있다면 단순한 18억원 기준을 적용하지 말고 개인별 공시가격과 주택 수를 다시 확인해야 합니다.
2026년에는 지분율과 관계없이 특례 납세의무자를 선택할 수 있으므로, 기본 방식과 특례 방식뿐 아니라 부부 중 누구를 납세의무자로 정할지까지 세 가지 경우를 계산한 뒤 신청하는 것이 안전합니다.
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